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违章拆迁

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拆迁方说我家的房子是违法建筑,是否可以补偿?

文章来源:李霞         发布日期:2014-06-13 11:15:19

  近期,很多被拆迁户打来咨询电话,有的说“我家的房子已经盖好并且住了好几十年了,现在拆迁方说我们的房子没有房产证,是违法建筑,给我们很低的拆迁补偿”,还有被拆迁人说“我这房子有一部分是有房产证的,可是后来我们扩建了一部分是没有房产证的,现在拆迁方说我们扩建部分是违法建筑,不给补偿,这合理吗?”现在笔者就违章(法)建筑的认定、法律依据、适用条件做一个梳理,以此帮助广大被拆迁户正确应对在征收过程中遇到的上述问题。

  目前我国法律并没有明确“违章(法)建筑”的含义,在学术界目前比较认可的一种说法是:违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。这个词之所以在拆迁过程中会频繁出现,主要是涉及到拆迁的补偿利益问题。征收实践当中确实有一部分被拆迁户抱着侥幸心理,在拆迁之前快速地新建、扩建部分房屋,在拆迁过程中想以此来要价获得更多的拆迁补偿款,殊不知,这是自欺欺人的小聪明,最后的结果必然是竹篮子打水一场空。因为现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条明确规定:“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。”然而,还有一种情况是,拆迁方为了达到一个低成本征收的目的,不管三七二十一上来先给你定个违章(法)建筑,将被拆迁人打懵,然后再用破例“适当补偿”让被拆迁人感觉是占了大便宜而顺利搬迁。此外,实践中还存在“小产权房”的提法,所谓小产权房,是指违反法律规定,通过租赁、占用等方式在农村集体所有土地上建设的房屋,小产权房并非法律术语,它实际上就属于违章(法)建筑的类型,即没有取得建设用地使用权而建设的房子,面对这样的房子拆迁,拆迁方自然不愿意补偿,但如果站在被拆迁方的角度,对房子进行了较大投入后一分补偿没有必定是接受不了的。面对拆迁方的种种说法,广大的被拆迁人法律意识强的还知道咨询咨询律师,核实一下拆迁方的说法是否正确,但是更多的被拆迁人因为自身法律意识浅薄,也就稀里糊涂地被“拆”了,事后发现事情不对,再来咨询律师寻求法律帮助的时候,已然是十分被动了。那么,被拆迁人就要注意了,遇到拆迁方主张你的房屋是违章(法)建筑的时候,首先你要看看先以下几个关键点,判断一下你的房子到底是不是违章(法)建筑。

  第一:时间节点。《中华人民共和国城乡规划法》是2008年才开始实施的,然而目前拆迁方对2008年以前的违章(法)建筑的认定基本都是依据《中华人民共和国城乡规划法》作出的,这显然就是有问题的。我国法律遵循“法不溯及既往”原则,对一部法律实施前的行为,是不能适用这部法律认定其违法的。因此,被征收人首先要想想自己的房子是哪一年建的,如果是在08年之前就修建好的,那么拆迁方以违反《中华人民共和国城乡规划法》为由认定你的房子是违章(法)建筑就不能成立,至于拆迁方依据其他的法律法规认定违章(法)建筑的情况,就需要具体问题具体分析,由专业律师来帮你抗辩了。其次,08年以后建设的房子,即使是违章(法)建筑,也不代表在拆迁中就一定拿不到补偿,但这就要借助律师的专业技能去帮助你争取!总之,2008年是按照《中华人民共和国城乡规划法》来认定违章(法)建筑的一个重要的时间节点。

  第二:认定主体及依据。违章(法)建筑的认定不是随便哪个部门都可以的,例如在实践中,很多拆迁公司或者拆迁办就直接说人家的房子是违章(法)建筑不予补偿,这是不对的,认定一栋房子是违章(法)建筑,必须是法律授权即有权的执法机关才可以作出,一般是县级以上人民政府责成建筑物所在地的相关部门来认定。那么违章(法)建筑的认定也必须有法律依据,没有相应的法律依据就作出认定肯定是不行的,目前实践中一般是以违返《中华人民共和国城乡规划法》作出认定的居多,08年之前也有依据《中华人民共和国城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》作出违法认定的。

  第三:行政强制程序。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。”这个法律条文就说明了,违章(法)建筑在相关部门认定为违章(法)建筑后,首先要公告,限期自行拆除,自己不拆除的,作出强制拆除的决定书,催告履行,最后才是相关部门进行强制拆除,针对这些环节,当事人都可以提起行政复议或者行政诉讼。当然,前提是你要正视这些文件,及时地请律师介入,如果一直盲目自信,对相关部门的法律文件无动于衷的话,肯定是要付出代价的。

  分析了以上这三点,你就应该可以判断出自己的房子到底是不是拆迁方所谓的违章(法)建筑了,也可以发现在认定违章(法)建筑的过程中,拆迁方是否存在违法行为。要明白的很重要的一点就是:不予补偿的“违章(法)建筑”是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑,而不能以是否具有产权证或者批准文件作为判断是否是违章(法)建筑的唯一标准。没有相关的产权证明很多时候是因为社会历史遗留原因造成的,并不是产权人主观之过。经过以上的分析,如果你的房子事实上并不是违章(法)建筑,但是拆迁方就是给你定性为违章(法)建筑的时候,您就不要犹豫也不要再浪费时间了,尽早请律师介入,帮助你去获取合理的拆迁补偿。如果确实是违章(法)建筑,也可以尽量争取补偿,当然,这个争取是需要专业技巧的。