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小区围墙不是不可拆,关键看你怎么拆?

文章来源:赵健拆迁律师         发布日期:2016-03-03 17:28:20

 

  最新发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出,“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通道路网布局问题,促进土地节约利用。”文件一发布,就一石激起千层浪,各方的讨论就没有停息过。

  有律师朋友从条文本身的字面意思进行分析,大致认为这是一种趋势与倡导性的政策,远没有上升到法律层面。近日,有人质疑拆除小区围墙是否违背了物权法的疑问成为众人关心的问题,最高人民法院(以下简称“最高法”)对此做出了正式回应。在这篇简短的回应文字当中,最高法首先表明了对该意见的态度。文中提到,最高法认为,上述举措的目的是为了实现物和有关资源效应的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现,也是落实中央城市工作会议的重要举措,符合党建世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要的指导意义。与此同时,对于人们关心的拆除围墙后,涉及到的小区业主有关权益将如何进行维护的问题。最高院回应称,目前党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主题的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。

  有更多的讨论则是针对该条款的合法性的讨论,根据《中华人民共和国物权法》第七十三条,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”也就是说在现在的法律体系下,小区土地的使用权是属于全体业主的,全体业主在购买房屋产权的时候,所谓的公摊面积其实就是为这些道路、花园以及建筑物共有部分之的成本,所以此时这部分的产权是全体业主的私人产权。有的法律人认为此次拆掉的不仅仅是小区的围墙,更是社会对法律的尊重和信仰。

  对于该问题,从宏观上,也许都是可以进行明确说理的,但是作为构成这个社会的细胞——普通的群众们,对于该政策的推行,最为关心的就是攸关个人利益的一个问题。

  一边是私权的保护,一边是日益严重的“城市病”,两面都是必须正视的话题。但是最重要的是怎么在这两个问题的解决中找到一个平衡。

  首先,是不是所有的小区的围墙都要拆,若是在拆这个围墙的过程中,是以某种达标为参考的依据,还是以实际解决道路的实际拥堵为优先考量的点。这是一个利益平衡的问题,要考虑的不仅是政策的“面子”,更是要考虑百姓实际利益的“里子”。

  其次,更多的人关心的是在小区的围墙拆掉之后,是不是有相应的“软件”可以支撑、保证小区的安全。正如街头采访中诸位市民所考虑的实际的小区住户的人身、财产安全,以及本身由于封闭性小区给幼儿带来的安全庇护,那么在小区围墙拆掉之后,这些相应的“软件”是否能跟得上。我们现在在优先的效仿西方发达国家的先进经验,但是在学习先进经验的同时,我们是不是更应该想一下我们在推行该先进经验的时候,我们的配套是不是做好了。对于该部分土地的收益划分,都需要有一个明确的规定和细分,不能在法律上做一个糊涂账。“软件”要升级,“硬件”要配套,要保证小区的业主面临的安全保障、环境物业的问题。这些问题不解决,那么这样推行的街区化就不是一个完善的街区化。

  再次,就是小区业主在购买房屋产权的时候所支付的对于公摊部分的费用,是不是公摊高达30%的业主就应该哭晕在小区,坐等花了对等价款的私产就变成了公产了呢?新华社报道中上海交大社会认知与行为科学研究院教授蒋宏认为,实践还是要经过检验,在小区开放的过程中,涉及很多的无权界定、管理权限、资金来源等问题,需要大量的基础性工作垫底,很难“一刀切”解决。

  其实在该条文中,值得我们注意的是“单位大院”这几个字的存在,其实在很多的老百姓或是我们这些所谓的“平民”阶层中,认为就应该是单位的大院要先打开,现在实际的情况就是,若是去各个有关部门的大院办事,门可能都是进不去的。以中国的“老吾老以及人之老”的想法,是不是任何的事情都是应该先由相关部门自身做一个表率呢?那么这些大院应该是不是首先要考虑打开的。

  对于住宅小区的院墙是否应该打开,笔者认为一定需要经过充分的论证,证明确实它的打开有助于缓解城市交通,那么在全体的业主同意之后,并且由国家对业主进行相应的补偿之后,这个小区是可以打开的。但是打开小区的前置条件一定是要符合的,只有在满足这个条件之后才可以有后续的实际操作。

  所以政策的运行需要时间和实践的考量与检验,在推行大政方针的时候,更应该考虑百姓的实际诉求,毕竟最平实的愿望也是这个社会中有关部门最应该考虑的最接地气的建设性意见。

  文章的最后想引用今早看到的一位律师的朋友圈,“疏通微血管,拆除小区围墙了要,以后社会主义核心价值观写在哪里呢?少生孩子多种树写在哪里呢?真是愁死个人了!”是啊,真是愁死个人。