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京平拆迁律师解惑:城中村拆迁究竟是先安置还是先拆迁?

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2018-04-12 10:35:43

  城中村拆迁究竟是先安置还是先拆迁?

  

  京平律师答

  京平拆迁律师在日常接到的咨询中,很大一部分都是棚户区改造,棚户区仿佛成了各地的宠儿,在这其中,不可否认的是很多地方打着棚户区改造的名义,实际上是征地拆迁。

  根据您的描述,城中村改造在前几年已经纳入了棚户区改造的范围,城中村其实是一个特殊的存在,虽然城中村的土地性质是集体土地,但是由于在城市的规划区内,参照国有土地上房屋的征收来补偿的。

  首先,拆迁有一个原则:先补偿后搬迁,先安置后搬迁。

  城中村拆迁有两种选择方式,第一是货币补偿,被征收房屋的价值经评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的征收拆迁补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  第二是安置房,产权置换最低的标准是拆一还一,意思就是拆一平补一平,棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,优先考虑就近安置;异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址,尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。

  但是实践中,很多地方是没有现房的,这就涉及到了回迁房,那么回迁房符合先安置的原则么?

  如果是回迁房,需要明确落实在协议里,并且约定清楚哪一年交房,房子的面积怎么样,位于哪一层,朝向怎么样;还要约定过渡费怎么支付,支付期限等,如果这些都约定好了,满足日常的生活居住水平,其实也是符合原则的。

  回迁房的选择以及协议上如何约定是极其重要的,如果不明白要及时咨询专业律师,以免将来后悔莫及。

  承包耕地被征收建公路,补偿款是给村集体还是补偿给失地农户?

  

  京平律师答

  您好,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿,耕地被征收,征收补偿补偿款一共分为三个部分:土地补偿费、地上附着物和青苗费以及安置补助费。那么这三种款项如何分配呢?

  地上附着物和青苗费以及安置补助费的补偿根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定,地上附着物和青苗补助费归地上附着物和青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

  土地补偿费的补偿是归农村集体组织所有,再由集体组织进行分配。因为被征地根本上讲是属于农村集体所有,被征地的农民实质是享有该承包地的使用权,那么土地被征,原则上土地补偿费归集体所有。

  根据《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第(十五)规定,省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费用主要用于被征地农户的原则,制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。根据这个规定,土地补偿费主要支付给被征地人,具体的比例由省级政府决定具体的分配办法。

  因此,国家的政策对于土地征收补偿款分配原则上都是有利于土地承包户的,土地承包户领到的补偿应该是征地补偿款的大部分才是合理的。