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房价一直在涨,遇拆迁时拆迁补偿标准如何确定?

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2018-09-06 10:02:55

  “房屋拆迁多少钱一平?”这是每一个被拆迁人心中的疑问。尤其当今的房产价格,时而虚高,时而跳水,等待的每一天,都是煎熬。

  对于国有土地上的房屋,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称“《条例》”)第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

  对于集体土地上的房屋,《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定:“……征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置拆迁补偿,拆迁补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

  因此,在回答“房屋拆迁多少钱一平”前,先要明确两个概念“房屋征收决定公告之日”以及“类似房地产的市场价格”。

  

房价一直在涨,遇拆迁时拆迁补偿标准如何确定?

  一、房屋征收决定公告之日

  房地产的价格瞬息万变,今天的房价跟十年前的肯定不能同日而语,拆迁方希望“就低不就高”,只补偿多年前的房价;被拆迁人希望“越高越好”,眼睛只盯着新开盘,甚至是还没破土建设的楼盘。

  其实,关于选择什么时间的房产价格,《条例》中是有明确规定的,即房屋征收决定公告之日。但并不是随便贴一张纸就是房屋征收决定。合法的房屋征收决定应包括:“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”因此,只有包含上述内容的房屋征收决定才是合法的,其张贴公告的时间点,才能作为计算房屋拆迁补偿价值的基准时间点。

  

房价一直在涨,遇拆迁时拆迁补偿标准如何确定?

  二、类似房地产的市场价格

  “是不是按我家周边二手房的价格?”“能不能按照新开盘的别墅价?”对于何为“类似房地产”,《国有土地上房屋征收评估办法》中列举了以下参考因素:“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”

  部分地方的拆迁补偿条例、办法、细则对“类似房地产”作出了更为具体的规定。

  《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第22条:“……住宅房屋货币补偿金额=本征收项目提供产权调换房屋同区域类似普通商品房评估价×应予产权调换房屋面积(含政策性增购面积)-政策性增购面积×产权调换房屋建筑安装成本价。”

  《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条:“征收住宅房屋实行货币补偿的……按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。”

  《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第23条:“被征收的住宅房屋,征收补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格,结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。”

  

房价一直在涨,遇拆迁时拆迁补偿标准如何确定?

  《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》第33条:“被征收房屋的补偿价值由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋所在区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素综合评估确定。”

  《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条:“征收个人住宅,被征收人选择货币补偿的,应当按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。”

  《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第26条:“被征收人货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋房地产市场评估价格×(1+上浮比例)+补贴面积×被征收房屋房地产市场评估价格×(1+上浮比例)×40%。”

  《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第23条:“……住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。”

  拆迁,不仅给一个城市带来发展,更给每个家庭带来生活巨变。行走在拆迁的“风口浪尖”,我们究竟是拆迁的“贡献者”?还是“受益者”?亦或是“牺牲者”?最终的分水岭在于,拆迁,你究竟了解多少。