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2019年农村“三块地”改革:农民可利用闲置宅基地获取更多收入

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2019-01-25 11:12:33

  2015年1月,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,又称“三块地”改革,预示着我国农村土地制度改革进入试点阶段。

  4年来,试点地区进行了多元探索,也取得了一定成效。日前,第十三届全国人大常委会第七次会议决定拟将“三块地”改革试点法律调整实施的期限再延长一年至2019年12月31日。

  “三块地”改革中的前两块地,即“农村土地征收”和“集体经营性建设用地入市”已经在前几日的文章中给大家详细解读。详情请点击:“农村征地将变化!《土地管理法》修正案(草案)出炉…“、“农村土地同等入市、同权同价?农民将直接受益!”今天再为大家解读最后一块地的改革变化——农村宅基地制度改革。

  

2019年农村“三块地”改革:农民可利用闲置宅基地获取更多收入

  2019年农村宅基地制度改革中的重点也是难点问题主要是:探索宅基地“三权分置”模式,探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。目标还是建立依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度,主要针对解决很多农村地区农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅的问题。

  宅基地“三权分置”

  随着城市化快速发展,农村人口大量外迁,农民进城务工,人走楼空,宅基地、房屋闲置、一户多宅、新增人口无宅基地可申请等问题日益凸显……原来的宅基地制度,即“宅地公有、两权分离;主体特定、福利分配;一户一宅、面积法定;限制转让、禁止抵押”已经无法适应农村的巨大变化,从而导致制度失灵。

  为了解决上述问题,盘活宅基地这块资产,在农村承包地“三权分置”探索实践基础上,2018年中央一号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的改革部署。随后,山东禹城、浙江义乌、德清及四川泸县等试点地区结合实际,开始探索宅基地“三权分置”模式。

  01宅基地所有权

  宅基地属于公有制财产,不属于农民私有财产。宅基地所有权归农民集体所有,不属于国家所有。在此次宅基地制度改革中,宅基地集体所有权依然不变。

  02宅基地资格权

  宅基地制度改革前,宅基地一直是“两权分离”,即所有权归集体所有,农村个人则享有宅基地占有使用权。“三权分置”改革则将占有使用权划分为宅基地农户资格权和宅基地使用权。

  划分农户资格权是为了适应现行农村的变化,但在试点地区试行中依然出现很多问题。如宅基地农户资格权如何确定?按照户籍?按出生地?还是集体经济组织成员标准?……

  探索宅基地有偿使用过程中,非本集体组织成员通过继承获得的宅基地,通过有偿使用之后,是否同时享有宅基地资格权?因不同原因造成的“一户多宅”情况,有偿使用之后是否可以获得多块宅基地的资格权?宅基地有偿退出之后,资格权是否一并丧失?丧失后是否还可以重新获得?……

  农民宅基地资格权如何确定,目前试点地区并没有统一做法,也无法做到统一,更不能“一刀切”对所有农村地区实行“三权分置”。

  03宅基地使用权

  宅基地是一笔“沉睡的资产”,过去宅基地没有市场属性,农民拥有宅基地,人却在城市打工,农民拥有资产却带不来任何财产收益。不论是政府还是基层百姓,都希望能够打破这块“坚冰”,这也是目前农村最需要盘活的巨大资产。

  将宅基地使用权单独分离出来则意味着,农民可以将手中闲置的宅基地进行转让、出租使用权等获得更多财产性收入,在城市获得稳定居所的农民也可以自愿选择退出宅基地,换得收益。

  这对农民来说是件好事,但是实践中有可能“乱象丛生”。虽然2018年一号文件中再三强调“三权分置”改革,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。城里人到农村买宅基地的口子绝对不能开。但是,在农民宅基地流转相关配套措施没有探索出之前,很难规范实施。

  其次,进城落户的农民有偿退出宅基地时,补偿标准如何确定?补偿款由谁支付?……也是“三权分置”应面临的不可避免的难题。

  宅基地制度改革不是一件简单的事,其中“三权分置”的探索最为紧要,只有将三权明晰和固定,农民才可能支持改革,同时只有将“三权分置”有效落实,在宅基地的使用问题上才会趋于灵活,从而提高其利用效率,使农民从中获得利益最大化!