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拆迁普法

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征地拆迁之农村房屋继承篇

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2018-08-20 10:14:06

  《中华人民共和国宪法》第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第六十二条第一款、第四款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据上述规定,即便是农村村民其对宅基地也只有使用权而没有所有权,而且宅基地使用权的流转亦须符合法定条件。

  根据《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条和《土地管理法》第八条、第六十二条的规定可知,宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无须交纳任何土地费用即可取得,其是一种福利性质的权利,一般来讲不能被继承。但根据《中华人民共和国继承法》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”第二项“公民的房屋、储蓄和生活用品”可知宅基地上建成的房屋属于公民个人财产,可以继承;且该种继承不以户口性质而论,在继承条件发生后,不论是农业户口,还是非农业户口的公民,均可按照上述规定享有继承权并且有权按照个人的意愿处置继承的房屋。

  

  根据现行有效的《确定土地所有权和使用权的若干规定》(国〔1995〕国土籍字第26号)第四十九条的规定,“继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。”

  《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)第三条“明确政策,依法登记”第一款第一项“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。”

  《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干问题》(国土资发〔2011〕178号) 第六条“严格规范确认宅基地使用权主体”中的“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”等政策法规可知,宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,但继承等法定原因导致的“一户两宅”除外。

  根据《土地管理法》、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干问题》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》等相关规定可知,如果继承人是本集体经济组织成员,符合宅基地申请条件的,可以经批准后取得被继承房屋的宅基地使用权;不符合申请条件的,则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖,则该房屋不得翻建、改建、扩建,待处于不可居住状态时,宅基地由集体经济组织收回。继承人是非本集体经济组织成员或非农户口的,比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

  

  至此,继承而来的合法的农村房屋在征地拆迁过程中,应依法予以补偿。但是集体土地上房屋征地拆迁过程中,根据《土地管理法》等相关政策法规可知宅基地和地上附着物(房屋、树木蔬果、其他构筑物及相关设施等)实行“分开补偿”,既宅基地补偿和房屋的补偿是分开进行的。如前所述,宅基地的土地所有权属于农村集体经济组织所有,由该集体经济组织以户为单位分配给农民,农民在宅基地上修建房屋;在遇到征地拆迁时,因继承而取得宅基地使用权的农民(被继承房屋所在地集体经济组织成员)可获得宅基地补偿和房屋补偿;而非本集体经济组织成员或非农户口的,不能获得宅基地补偿,其只可享受房屋补偿。

  

  扩展阅读:

  ㈠批准使用宅基地条件。

  1、予以批准。⑴因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;⑵外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;⑶因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

  2、不予批准。⑴年龄未满十八周岁的;⑵原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;⑶出卖或者出租村内住房的。

  由于各省的规定有出入,具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定。

  ㈡宅基地使用权的转让法律效力。

  1、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:⑴城镇居民购买;⑵法人或其他组织购买;⑶转让人未经集体组织批准;⑷向集体组织成员以外的人转让;⑸受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

  2、宅基地使用权的转让必须同时具备条件:⑴转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);⑵同一集体经济组织内部成员转让;⑶受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;⑷转让行为征得集体组织同意;⑸宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

  以上为最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用--最高人民法院物权法研究小组编著,详细问题可以查询本地的省级地方立法。

  

  律师姓名:辛成

  联系方式:010-63797888

  毕业院校:南开大学

  执业证号:11101201210212151

  中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。