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拆迁普法

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小卖部、门面房、养殖场遇征收拆迁也会有停产停业损失补偿吗?

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2018-08-22 10:36:49

  小卖部、门面房、养殖场都和企业一样是我们收入的重要来源,一旦遇到拆迁,没了这份收入,就没有了生活的保障。

  因此,停产停业损失的补偿是这类拆迁补偿中不可缺少的一项内容,就国有土地而言,我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对因征收房屋造成停产停业损失的补偿只有一个概括性的规定,具体征收拆迁补偿标准由省、自治区、直辖市制定。

  

小卖部、门面房、养殖场遇征收拆迁也会有停产停业损失补偿吗?

  实践中,大家对于停产停业损失具体补偿多少,怎么计算,产生了较多的疑问。下面京平拆迁律师结合相关规定,大致总结了以下几类典型的计算方法(需要提醒的是,停产停业损失的计算并非只有这些方法,大家需要结合当地的相关规范性文件来具体衡量停产停业损失):

  1、由具有相应资质的评估机构评估确定

  《郴州市市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十九条规定:“机器设备和其他物资的搬迁费及损失补偿费、室内装饰装修价值、停产停业损失和产权调换房的市场价值需要评估的,由房屋征收部门委托评估房屋价值的同一房地产价格评估机构进行评估。”

  《鹰潭市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第八条规定:“被征收非住宅用房的停产停业损失补偿金额由具有相应资质的评估机构评估确定,评估机构在评估时应遵循下列规定:(三)停产停业损失的补偿:每月按被征收房屋货币补偿评估价的2‰对被征收人给予补偿。”

  2、按照生产经营效益等指标确定

  《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条规定:“非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。”

  《广东省住房和城乡建设厅关于实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关具体问题的通知》中规定:“关于停产停业损失补偿。对因征收合法房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中,房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前一年内实际月平均税后利润为准,不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的,按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定,选择货币补偿的按六个月计算;选择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。”

  

小卖部、门面房、养殖场遇征收拆迁也会有停产停业损失补偿吗?

  3、原则上按照被征收房屋市场评估价的百分比确定

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定:“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。”“被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”

  《宝鸡市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定:“对征收非住宅房屋造成的停产停业损失,依据《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定,按下列标准进行征收补偿:(一)被征收人选择货币补偿的,停产停业损失补偿费按房屋评估价值的6%计算;(二)被征收人选择产权调换的,每月停产停业损失补偿费按房屋评估价值的4‰计算,停产停业期限按照实际过渡期限计算。房屋征收协议约定的过渡期限延长的,按征收补偿安置协议的约定执行。”

  4、原则上按照被征收房屋价值的百分比

  《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条:“征收非住宅房屋造成停产停业损失的,应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五。停产停业损失补偿期限不超过六个月。”

  《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十四条:“因征收房屋造成停产停业损失的,按照不高于被征收房屋价值的10%给予被征收人或者公有房屋承租人一次性补偿。具体补偿标准由区人民政府确定。”

  《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条:“征收单位和个人生产、经营性质的非住宅房屋,实行产权调换的,过渡期内,房屋征收部门应当按房屋合法有效建筑面积,每月给予被征收人停产停业损失补偿。补偿标准为货币补偿基准价的5‰。征收生产、经营性质的非住宅房屋,实行货币补偿或者一次性安置的,按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。房屋征收范围确定时闲置的非住宅房屋,不给予停产停业损失补偿。”

  

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  5、由被征收人选择按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定或按照临时安置费标准计算

  《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》规定:“在国有土地上房屋征收工作中,非住宅房屋采取货币补偿的,因征收造成的停产停业损失的补偿标准,可根据非住宅房屋的具体用途,按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定,工业用房、营业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%、4%;也可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以二十六个月、二十个月和四个月的临时安置费标准计算,给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。”

  

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  6、按照纳税情况结合经营状况等因素计算

  《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》第十三条规定:“停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近三年纳税证明推算确定,不足三年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。”

  《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十三条规定:“征收营业执照记载为经营场所的非住宅房屋,被征收人依法纳税且因征收房屋造成停产停业损失的,房屋征收部门应当按照下列规定向被征收人支付停产停业损失补偿:(一)停产停业损失补偿费=(应纳税月平均所得额-月平均纳税额)×过渡期限(月);(二)使用被征收房屋获得的应纳税所得额或者纳税额不能依法确定的,停产停业损失补偿费=被征收房屋价值×8%×过渡期限(月);(三)因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,自逾期之月起,按月计发违约金,标准为被征收房屋价值的3‰;(四)实行货币补偿、房屋征收部门提供周转用房、产权调换房屋为现房的,按停产停业三个月支付一次性损失补偿费。”

  《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第四条规定:“征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失,按照以下分类和标准进行补偿:(一)被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。(二)被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的,按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。”

  

小卖部、门面房、养殖场遇征收拆迁也会有停产停业损失补偿吗?

  7、按照经营面积计算

  《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》实施细则第二十三条规定:(三)一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算,营业、生产用房为每平方米200元,其他非住宅用房为每平方米150元。

  《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条规定:“征收符合本办法第三十条、第三十一条规定的房屋,造成停产停业的,由房屋征收部门支付停产停业损失费,不支付临时安置费。对选择货币补偿的,按每平方米每月10—15元的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。对选择房屋产权调换的,按每平方米每月10—15元的标准支付停产停业损失费,支付期间从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起,至产权调换房屋交付之月止,过渡期限一般不超过36个月。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,自逾期之日起按照标准双倍支付逾期停产停业损失费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收合法房屋实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。”