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拆迁普法

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租房期间遇拆迁租户要求分割房东300万拆迁补偿款!

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2018-09-07 11:08:58

  前段时间,一则新闻吸引众多人的眼球。

  上海的王先生有一套房子要征收,租户以他在这里租住3年为由,是实际安置对象,要求王先生分他一半的拆迁补偿款300万,如果不给就要打官司。

  

租房期间遇拆迁租户要求分割房东300万拆迁补偿款!
租房期间遇拆迁租户要求分割房东300万拆迁补偿款!

  这则新闻看似是一个笑话,实则牵扯到征收补偿中被征收人和承租人的权利。租住的房子突然要征收了,承租人在征收中究竟应该获得怎样的补偿,拆迁补偿中哪些部分是属于承租人的?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《条例》)第二条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第十七条规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的征收补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  《条例》并未把承租人列入征收当事人的范围内,这就造成在征收补偿中对承租人的权利保护没有法律依据。但是对于非住宅的补偿中,很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容,实际上都是承租人的损失。那么这部分损失承租人如何争取,我们再来看一下各省、市的相关规定。

  

租房期间遇拆迁租户要求分割房东300万拆迁补偿款!

  《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中的第九条明确写明生产经营者承租房子的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规则的规范对生产经营者给予恰当补偿。在《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》中采取了和北京市同样的规定,对于承租人的地位予以承认。

  《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的第十二条对相关费用的范围有原则性的规定:被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由房屋征收当事人协商确定;协商不成的,房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

  《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》的第八条规定被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。

  《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第六条中,提供了当房屋所有人和承租人之间无法协商一致时的解决方案,被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配;协商不成的,由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证,在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

  《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》中也有相关规定,并且更为细致,征收用于出租的房屋,被征收人解除房屋租赁合同的,房屋价值补偿、临时安置补偿、政府的奖励和补助费支付给被征收人,搬迁补偿支付给承租人;被征收人未解除房屋租赁合同,且未向承租人提供周转用房的,临时安置补偿支付给承租人。被征收人与承租人对搬迁补偿、临时安置补偿分配另有约定的,从其约定。

  《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》中的第三十四条提到征收有租赁关系的非住宅,租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的,从其约定。没有约定或者约定不成的。房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存。

  上述各省、市的相关规定对于非住宅房屋征收补偿中,承租人要求室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等补偿提供了一定依据。

  

租房期间遇拆迁租户要求分割房东300万拆迁补偿款!

  除此之外,最高法曾经有这样的案例,(2017)最高法行再5387号行政裁定书在裁定理由中提到,虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中将房屋所有权人作为被征收人,但并没有排除与房屋征收有利害关系的其他人参与补偿安置。也就是说除了被征收人,与房屋征收有利害关系的人比如承租人也是可以参与补偿和安置的。但同时该裁定中也明确指出,一般而言,承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系,不能成为行政诉讼的原告。但是如果用于经营的房屋被征收,承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失,与补偿决定之间具有利害关系,此时承租人可以作为原告提起诉讼。

  最高法的案例对承租人的地位给予一定认可,并对承租人作为补偿决定的利害关系人给予权利救济的依据。

  但是京平律师还是提醒大家:对于租赁双方在租赁房子时,最好对房屋征收补偿事先约定清楚,避免不必要的麻烦。即使没有约定,在遇到征收时,双方要及时沟通协商,就征收补偿款分配达成补充协议。如果实在无法达成协议,当征收方下达补偿决定时,承租人可以作为利害关系人向征收方争取自己的停产停业损失等补偿。