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数十年的心血和成就,如何才能坚守?

文章来源:赵健拆迁律师         发布日期:2015-12-21 18:04:05

 

  企业,是市场经济的重要参与者,是主要的市场活动主体,经营好一家企业可能需要付出一生的心血,承载几代人的希望。但是随着城市化进程的加快,城市规划范围不断扩大,很多企业被划进了拆迁征收的范围之内,特别是建立在城镇和郊区的中小型企业,也有大部分是在农村集体土地上的乡镇企业,由此,因为企业拆迁引发的补偿问题也日益突出。企业相较于个人而言,似乎很强大,但是在拆迁方面前似乎又显得很渺小,可能赚钱赢利很在行,但是拆迁补偿却没经验,面对拆迁,可能会不知所措,所以,今天京平拆迁律师就跟大家聊聊企业拆迁的问题。

  明确定位是前提

  一、明确土地性质

  企业只是一个代名词,一个企业的运转不仅需要资金、智慧、员工,还需要客观物的存在,厂房、机械设备、员工宿舍等等,而企业拆迁拆的就是这些建筑物。无论是厂房、仓库或是宿舍简易房都是建在土地上的,根据土地性质的不同,拆迁补偿适用的法律也不一样,补偿标准也存在着很大的差异。在我国,公民只有土地使用权,没有所有权,《土地管理法》明确规定,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。由此,建筑物不是建在国有土地上就是建在集体土地上,那么怎么确定自己的土地性质呢?

  土地证是确定土地性质的证件,企业建筑用地在集体土地上的,由县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册,核发集体土地建设用地使用权证,确认建设用地使用权;在国有土地上的,由县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册,核发国有土地使用权证,确认国有土地使用权。
 




 

  二、明确厂房类型

  企业用于日常经营的厂房一般是自建房或者承租房。

  自建房方面,在农村或者是乡镇,为了鼓励民营企业的发展,往往会招商引资,批准获得土地和建房许可,在土地上自己建造厂房;在城市,也有通过划拨或者出让的方式取得土地使用权来自建厂房,拆迁补偿的时候,通常是将土地和地上建筑物进行统一补偿,做整体的评估。但是实际中,厂房的面积往往比土地的面积小,剩余的土地面积也是在补偿的范围之内的,一般是参照土地的价值进行补偿。

  企业租赁办公用房和厂房的,一般会通过签订租赁合同的形式来约定承租人和出租人(房东)之间的权利义务。但是在租赁合同签订之时很难预料到将来会被拆迁的事实,所以在合同中也没有写明拆迁时的补偿问题,而现有的法律只规定了拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中享有的权利,承租企业没有资格和权利进行协商谈判。但是承租企业在租赁期间因为征收被迫停产搬迁不可避免,为了避免不必要的损失和麻烦,承租企业在征收拆迁之前应该做好以下几个方面:

  1、在与拆迁方和房东没有谈好补偿事项之前,不要轻易搬迁,搬出后,对后面洽谈补偿问题带来难度;

  2、不搬迁不代表可以坐以待毙。作为承租人,建议和房东站在同一条战线上,拆迁补偿可以通过房东从拆迁方手中取得,一味地“等”、“耗”、“拖”,虽然可能令拆迁方提高补偿,但存在很多法律风险,为后期维权埋下隐患;

  3、核查企业资产,名列补偿明目。拆迁补偿不仅涉及建筑物的补偿,还涉及企业的方方面面,机器设备的迁移、损耗、价格,员工的数量、薪酬,社保的缴纳以及装修费用的各方面支出等,都需要作出详细的记录,以备后用。
 


 

  了解法律知识是关键

  企业拆迁补偿,是指企业因政府城市规划、基础设施建设或公共利益需要等原因被征收时,应依法获得的补偿。对此,《国有土地上的房屋征收与补偿条例》里明确规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。对此,企业拆迁补偿包括:

  1、对拆迁资产的补偿。包括土地费用、地上建筑物的费用、机器设备的费用和装修费用。国有土地上的企业经营用房可以采用评估的方式对土地、房屋和装修费用进行整体的评估,评估机构可由拆迁人与被拆迁人共同协商确定,对于没有房屋的空地和净地,按照土地的市场价值进行补偿;集体土地上的企业经营用房也可以通过评估的方式确定实际价值,对于建筑物的面积,应当以产权证明的登记为准,如果因为历史遗留问题,没有产权证的,可以按照实际面积确定。

  机器设备的拆迁补偿费用,分为可移动的机器设备和不可移动的机器设备。可移动的设备,如果在移动的过程中可能造成设备功能的减损,不仅要补偿设备的拆卸、再安装、搬迁费用,还要承担功能减损的补偿;不可移动的设备,一经移动,就丧失了原来的性能,不能再利用,就要补偿机器设备的重置成本价。
 


 

  2、因征收房屋造成的停产停业损失。停产停业损失主要以实际情况为主,但是也包括一些预期损失。针对实际经营损失,《征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。那预期损失是指什么呢?

  张女士租用当地林业局的房子经商卖衣服,证照齐全,租赁合同是3年,刚刚承租一年的时间就面临房子拆迁,已进年下,张女士防止过年期间货物不够,提前囤的货物都已经准备到位,并且已经付出了大量的经济成本,打算在过节时多赚些钱,可是因为突来的拆迁致使张女士无法再继续经营并且亏本很多。在这里,我们就可以将这些囤积的货物视为预期利益,这些在拆迁时都应当给予适当的补偿。

  3、拆迁补偿的实际损失。只要是因为搬迁而产生的实际费用,比如搬迁费用、设备移动带来的损失、包装、运输费用及工作人员的相关补助等。

  企业拆迁不是一个简单的问题,更不是一个简易的流程,不是用简短的文章就能表述的,上面介绍的只是作为一个普通的企业法人在面临企业拆迁时需要知道、了解和明确的,至于补偿不合理,在协商不成的情况下还是要由专业的拆迁律师来处理。