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拆迁时农村房屋可以要求按照城市房屋拆迁补偿吗?

文章来源:赵健拆迁律师         发布日期:2016-01-27 17:42:37

 

  农村的房屋可不可以参照城市房屋拆迁补偿?或被拆户咨询时给出自己村的拆迁补偿和当地城市房价,问律师补偿是不是合理?等等……很多来自村里的被拆迁户都咨询过我们类似问题。这类问题一句话以概之,农村房屋可不可以适用《国有土地上房屋征收与补偿表里》进行补偿安置?关于这个问题我们的回答是:可以的。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》为我们的回答提供了法律依据。但是这个“可以”不是看上去这么简单,是有限制条件的。

  在说限制条件之前不得不提一个人,他就是重庆市沙坪坝区马房湾村村民赵建。

  早在2004年重庆市沙坪坝区马房湾村村民赵建就遇到了这样的问题。1994年,重庆市人民政府批复征收了童家桥及马房湾村全部土地,村子的土地所有权从集体所有变为国有。但赵建仍以其所建房屋从事个体经营,其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》始终未作变更。几年后当地才开始拆迁,赵建和拆迁方就地上房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》(已失效)进行补偿产生强烈的分歧,双方不能达成安置补偿协议,最终走上法庭。

  是啊,赵建的这种情况到底应该使用什么法律来对其拆迁补偿安置呢?相信有着类似遭遇的被拆迁户也很想知道答案。作为二审法院的重庆一中院内部也出现了两种观点。一种就是,应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。理由是土地早被征收为国有,现在在拆迁应适用《城市房屋拆迁管理条例》。另一种是,不应参照。理由是赵建的房屋是之前是建在集体土地之上,只是征地时未予及时拆迁补偿,因此并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。

  两种观点都有自己的道理,因此重庆一中院审判委员会无从选择请示了最高院:农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿,用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿?最高院的答复让赵建心里的石头总算落地,简短的答复掷地有声,关于法律适用的疑云顿时消散。最高院的答复是:行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。

  看到这相信您应该有自己的答案了,第一段所说的限制条件已经在上面有所提及。限制条件归纳起来就是:

  1、房屋所在的集体土地已经被征收为国有。

  2、在征收土地时并没有及时对地上房屋进行拆迁并给予补偿。

  3、拆迁时房屋所在土地已被纳入城市规划区。

  现在2015年《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》早已经失效,《城市房屋拆迁管理条例》也被《国有土地上房屋征收与补偿条例》替代,但对于文中的问题最高院已经用司法解释的形式予以规定,使其正式上升到法律规定层面。2011年9月5日开始实施的《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

  前人栽树后人乘凉,司法解释第12条第二款的制定可以说重庆的赵建功不可没;正是他将这样一个问题推到了最高院面前,最高院作出答复后类似案件从此有了明确的处理标准,最后上升为法律,写进司法解释,让更多遭遇类似情况的被拆户在城市扩张中面对拆迁从此有法可依,保障了自己的合法权益。