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决定你拆迁补偿款的三个关键时点

文章来源:赵健拆迁律师         发布日期:2016-03-22 16:43:15

 

  拆迁是一项系统性、长期的工作,以征地进程为横轴,以补偿款为纵轴的话,拆迁补偿款就是一个不断变化的曲线。怎么抓住其间最高的峰值从而获得满意的补偿是一个十分值得思量的问题,今天我们就来揭秘其间奥妙。

  关键时间节点的掌握正如战争中“天时”之意,此乃自古兵家必争之地。

决定你拆迁补偿款的三个关键时点


  基准点

  决定征地拆迁补偿款的基准点就是什么时候要拆迁,正如我们为很多被拆迁户的拆迁补偿问题进行解答的时候说的一样,拆迁和征地现在的补偿标准是一个原则性的规定,并不涉及具体的数值,因此不是说有一个数值在那里,不论你什么时候拆迁补偿都是一样的,那么这个基点怎么把握呢。我们不妨从法律条文上来分析一下。

  对于国有土地上的房屋的拆迁,现在的拆迁补偿参考依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,其中第十九条对于补偿的数值进行了规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”所以决定国有土地上房屋征收的数值的基点就是征收决定公告之日。

  对于集体土地上其中耕地的征收的补偿标准并没有专门的法律法规,而是以《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》其中的条文为依据的。《土地管理法》第47条对于征收耕地的补偿数值进行了详细的规定,“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”因此,决定耕地的补偿的时间基点也是征收土地这一基准点。

  转折点

  正常情况下,拆迁或是征地的补偿数值并不会过多的大起大落的变化,但是有一个转折点不可忽视——强拆。强拆发生之后,虽然说也可以走法律途径来进行拆迁维权,但是真正操作起来,难度不仅仅只是加了一个档次,其中的风险也更是不在话下,没有必然让自己陷入如此被动的境况,使原本已经铺满荆棘的维权之路更加艰辛。

  有很多的被拆迁户对于强拆这个问题有着很大的误解,“很多人认为,即使拆迁方通过司法方式强拆了自己的房子,如果拆迁补偿是不合理的,那么此类强拆就是违法的。所以只要他补偿不合理,就是被强拆了,法律也是站在我这边的,事情也就还是好办的。”法律确实是维护所有被拆迁户的合法权益,但是书山有路勤为径,所以达到顶峰都是要有“道”的,这正是我们常说的法律的生命在于应用的一种解释。

  判断强拆是不是违法的依据,主要看是否按照法律法规的规定办理强拆手续。如果征收方按照规定作出了征收补偿决定,而被拆迁户在法定期限内既不申请行政复议、又不提起行政诉讼的,征收方向法院申请强制执行,而法院又裁定准予执行的,那么拆迁律师也只能很遗憾地告诉你,这是合法强拆。

  所以有的时候不要把自己逼到这个悬崖边上,由悲转喜或者由喜转悲就是一瞬间。

  关键点

  拆迁征地中一定要抓住的点,就是谈判的时点。

  协商谈判贯穿于房屋征收补偿的全过程,而房屋拆迁和土地征收的整个过程就是拆迁人和被拆迁人之间相互博弈的过程,谁的筹码更多,谁就占优势地位,就可能掌握协商谈判的主动权,所以抓住这些关键的谈判点是征地拆迁补偿中一定要抓住的关键点。

  什么时候是合适的谈判时点呢?为了可以等到或是获得这个节点,被拆迁户应该做些什么功课呢。协商谈判,协商协商就是一个双方不断的妥协相商的过程。妥协的表现就是主动的放下身段来和你进行商量。由于被拆迁户原本的劣势地位,此时已经没有身段可放,主动协商的结果大多会变成央求,求来的再多也是所谓的“恩赐”还得看对方的心情。

  但是拆迁方主动,那么这个节点就要抓牢了。但是怎么样拆迁方才会主动的来找你谈判呢?这就涉及到谈判筹码的问题与谈判时机的创造了,最好的谈判筹码就是房子,拆迁方要的是房子下面的土地,房子不拆除,土地就不能使用,所以,从被拆迁户本身而言,保护房子至关重要的举措,此时关键点就与转折点紧密的结合起来了。

  命运是成功者的谦辞是失败者的藉口,其实所谓的命运也不过是几个机遇的把握,对于古时王侯而言可以说是成则权倾天下,败为阶下之囚。对于广大的被拆迁户而言就是,抓住了这些关键点就满意补偿安居乐业,若是错过了就权益受损郁愤难平。

  所以在时间节点到来之前要最好准备牢牢抓住,而不要亡羊未补牢后枉自嗟叹。