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拆迁协议无效的情形有哪些?

文章来源:赵健拆迁律师         发布日期:2016-04-05 17:53:40

 

  拆迁问题上,很多被拆迁户都会问我们拆迁协议已经签了,还能再多争取拆迁补偿吗?那么我们可以负责任的告诉你们,只要拆迁补偿没有达到法定的标准,就可以依法维护自己的合法权益,就可以主张自己应得的合理的拆迁补偿;但问题是拆迁协议已经签了,这会不会有影响呢?答案是毋庸置疑的——会有影响,而且影响很大,因为你签了协议就代表你认同了拆迁方的补偿方案,协议一经签署就发生法律效力,如果您之后不满意、违反拆迁协议约定的补偿方案,那么您所面临的将不仅是得不到拆迁补偿的问题,甚至要面临因违反协议所要承担违约责任的问题;大多数被拆迁户看到这,可能会忿忿不平,拆迁补偿不合理已经让人很窝火了,现在还让承担责任,这可怎么办呢?那么我们要对您说的是,如果面临这样的境地,一定要保持冷静,心中一定要坚信法律的天秤是向正义的一面倾斜。我们广大被拆迁户在面临补偿不合理时,内心往往起先是抵触、拒绝的心态,但拆迁方为了推进自身的拆迁进度,往往会不惜一切代价迫使被拆迁户签字,我们被拆迁户是在欺骗、逼迫、利诱、威胁等等不法手段下签的字,那么大家可能会问,这样的情况下签的协议还有效吗?难道我们就要如此忍受这样不平等的条款吗?——当然不是,拆迁协议也是存在无效的情形的,即使我们被拆迁户签了字,认了协议,也可以因为协议的无效而主张自己该有的拆迁补偿,那拆迁协议无效的情形有哪些呢?

拆迁协议无效的情形有哪些?

  无效情形一:协议双方身份出现法定无效的情形

  由于无民事行为能力人及限制民事行为能力人不具有辨别自身行为的能力,所以拆迁方与其签订的拆迁协议,全部无效。而哪些属于这两类呢?按照《民法通则》的规定:无民事行为能力人指不满10周岁的未成年人或不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,民事活动由他的法定代理人代理。限制民事行为能力人指包括10 周岁以上的未成年人;不能完全辨认自己行为的精神病人。实践中,和未成年人签订的情况比较罕见,常见的往往是与老年人签订,有的老年人事后被证明已患老年痴呆症。所以此类情形下签订的协议全部无效。而更离谱的则是,拆迁人往往不与房屋所有权人签订拆迁协议,即拆迁人常常会与被拆迁人的亲戚、朋友签订拆迁协议,这样签订的协议也是无效的。

  其次,在拆迁协议签订的过程中,法人或者其他组织作为拆迁人时,没有办理有关拆迁手续,即不具有拆迁资格时,签订的协议应当被认定为无效;实践中拆迁方往往为赶进度,在法定手续不齐全的情形下与被拆迁人签订协议,这种情形下所实施的拆迁行为应当被确认无效,可以请求法院确定协议无效。

  无效情形二:协议违反法律强制性规定无效

  拆迁人和被拆迁人在协商拆迁补偿安置事宜并达成协议时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据《民法通则》第五十八条的规定,应当被确认为无效的拆迁协议,而对于拆迁协议违反强制性规定,则应当从形式与内容两方面去考量,形式上如果拆除依法代管的房屋,当代管人是房屋拆迁主管部门时,拆迁安置和补偿协议必须经过公证机关公证,如果没有经过公证机关公证,则属于形式违法,协议无效;对于属于文物保护范围内的房屋及其附属物的拆除,依据《文物保护法》的规定,应当报请有关主管部门批准后才能拆除,如果没有报批则也属形式违法,协议无效;内容上如果拆迁协议内容和拆迁主管部门批准文件的规定不一致的,协议中不一致的内容无效,拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额、安置面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定时,均属内容违法,协议无效。

  无效情形三:签订的手段违法

  依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议过程中,均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者趁人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认无效。实践中,主要是拆迁人以给被拆迁人或者其近亲属的生命健康、财产安全进行相威胁,以迫使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下签订的拆迁协议。