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公正的拆迁估价是降低拆迁矛盾的重要保证

文章来源:京平拆迁律师
发布日期:2012-07-12
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 公正的拆迁估价是降低拆迁矛盾的重要保证

  《城市房屋拆迁估价指导意见》明确规定,拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则,这个原则应当贯穿于拆迁估价的始终,违反这个原则者,应当严历追究估价机构与工作人员的法律责任。

  首先,在拆迁机构的确定上必须遵循公开、透明的原则。在实践中,拆迁估价机构为了自身的利益,为了维持自身的生存,慑于委托机构的命令,往往成为了拆迁人单方权利的代表。从法律角度讲,当违反了拆迁估价机构由被拆迁人投票或由拆迁当事人抽签的规定时,不论估价结果是否公正,都必然导致被拆迁人有理由相信估价结果不公,因此在估价机构的确定上必须遵循公开透明的原则。没有程序上的正义,就不可能产生实体上的公正,因此一但评估违反法定程序,就无须考虑其它要件,应依法宣告估价结果无效。

  其次,估价机构在估价中,必须遵循公正、合法的原则。在现实生活中,由于估价机构收取的是拆迁人的委托费用,从感情上讲为了满足拆迁人的低估请求,往往会动摇其公正、合法的根基,这种做法的后果必须会引发拆迁矛盾。我们目前所办理的一件案件就是比较典型一例。2006年12月23日国土资源部下发了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低标准〉的通知》(国土资发[2006]307号)。该通知明确要求市、县人民政府确定土地使用权出让价格时必须执行最低控制标准,这个通知不仅确定全国各城市的土地等别,而且也明确规定了从一等到十五等工业用地出让最低价标准,此标准从2007年1月1日起实施。应当讲出让最低价就是市场评估中的最低价,作为专业评估人员对此应当是非常清楚的。《城市房屋拆迁估价指导意见》明确规定,拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格。显而易见,国土资源部公布的同期出让价就是比较公允的最低的市场价,同时也应是拆迁估价中比较公平、公正的补偿价。但是许多地方政府,为了降低拆迁成本,往往规定了一些本地方的货币补偿标准,那么这些数年前规定的标准能否作为估价依据呢?对此建设部早在2004年就曾作过明确指示,与房地产市场交易价格不一致的地方补偿标准的法规都是违反《城市房屋拆迁管理条例》的,都是属于应当清理整改的。因此,作为估价人员在估价中必须遵循合法原则,决不能将对抗法律自定的违法无效的地方规定作为估价的依据,否则只能引发群体性的社会对抗。当估价完全符合市场的前提下,我们相信很多社会矛盾必将得到很大程度的化解。

  我们非常清楚,一个城市的发展建设离不开拆迁,大拆迁带来了大巨变,改变了城市形象,改善了居民生存的环境,但是当我们追求这一目标时,不注意依法拆迁,所带来的负效应不仅仅是影响了目标的实现,而且还会造成社会动荡,激化社会矛盾,更重要的是破坏了依法行政的治国方略的实现。因此加大对行政违法的处罚力度,严格遵守依法拆迁的法定程序,就是对被拆迁对象的最好的权利救济。

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