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有限产权房屋拆迁纠纷如何处理

文章来源:京平拆迁律师
发布日期:2013-05-28
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  有限产权房屋的出现,是我国社会主义初级阶段的产物,是城镇房屋产权制度改革的结果,拆迁时不同于一般房屋之处就在于其所有权不完整。我们应当看到,产权人购买的房改房,是我国长期低工资的一种福利性补偿,是劳动者多年劳动的积累。有的同志觉得产权人花较低的价格购买了房改房,拆迁时却要按市场估价的价值进行补偿,认为不太合理,认为是产权人占了国家的便宜。其实,这是对我国住房制度改革的片面认识。本来劳动者创造的剩余价值扣除了各种积累后,是应当以货币的形式返还给劳动者的,而我国长期的低工资、高积累,企业办社会,住房是劳动剩余的积累,长期以来一直是作为福利待遇来分配的,房改中再让劳动者拿出部分资金,购买本来就属于自己的房屋,对劳动者来说是不够公平的。如果再认为是他们占了国家的便宜,就不对了。

  所谓有限产权房屋,是指所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。

  有限产权的房屋均依照国务院的文件规定办理了产权登记手续,在拆迁摸底时,一般能够摸清楚。其具体的形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式,拆迁补偿安置时要区别对待。

  首先,职工以市场价购买的单位公房,产权归个人所有,遇到拆迁时,拥有完全的处分权。从理论上分析,公房出售的市场价也是享受了优惠的价格,含有福利的因素,但国家为了推进住房制度改革,作出了让利的优惠政策,因此该房屋拆迁补偿的权利,全部属于以市场价购房的职工。

  其次,职工以成本价购买的公房,产权归个人所有,一般住用五年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金中所含土地收益和按规定交纳的有关税费后,收入归个人所有。因此,拆迁补偿安置也应参照该规定办理。实行产权调换的,一般无争议,继续由职工个人享受有限产权。实行货币补偿的,如购房已满五年,原则上,该房屋的补偿安置权应归职工个人享有。未满五年的,该房屋的补偿与当时购房成本之间的差额,由单位和个人按份共有,实践中,对单位不主张权利的,也归个人所有。

  再次,职工以标准价购买的房屋,拥有部分产权,即占有、使用、有限的收益和处分权,可以继承。住满五年后可以进入市场。遇到拆迁时,采用产权调换的,一般争议不大,有的地方则要求购房者付清标准价与成本价之间的差额。采用货币补偿的,补偿金与当时购房的标准价之间的差额,按产权比例在单位和个人之间分配。实际操作中,考虑被拆迁人的安置问题,一般都采取让利政策,按标准价与购房时的市场价之差归单位,其余归个人的办法处理。

  随着产权制度的改革深入,城镇公房出售的工作已经完成,房屋的有限产权也将成为历史名词。

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