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长沙棚改项目违法拆迁多个不在用地红线内小区

文章来源:京平拆迁律师
发布日期:2013-08-12
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长沙棚改项目违法拆迁多个不在用地红线内小区

 

  福源花园公寓内部,由于部分房屋已被拆除,陈文忠只能在悬空处铺上房门,以便行走。

  这是一栋“奇特”的房屋。行政复议时,政府认为它不在征收范围,甚至房主没必要提起行政复议。但在征收公告中,有关部门又把它划进了征收范围,还给出了补偿方案。

  该房屋的主人是湖南省长沙市开福区湘春路206号的胡战东,他的房屋被征收与长沙市黄兴北路棚户区改造项目有关。

  8月9日,中国青年报刊发《数十起行政诉讼挡不住违法拆迁》之后,多名黄兴北路棚改项目被征收人联系记者称,与开福区福源花园公寓的情况类似,他们的房屋不在划拨用地的红线范围内,但是同样被征收了。

  此次黄兴北路棚改项目是《国有土地上房屋征收和补偿条例》出台后长沙的第一个较大工程。不过,在一些法律界人士看来,部分地方政府对该条例的理解存在问题。

  多个被征小区被指不在红线范围内

  看到2012年3月的房屋征收公告,胡战东的妻子曾顺华有些意外:7年前被划入某投资公司拆迁范围但没有拆迁的房屋,为何现在被纳入了棚改项目的征收范围?

  胡战东的家是一栋4层老宅。2006年10月,某房地产公司将该房屋所在地块的土地使用权转让给长沙一家投资公司。公司虽办妥了拆迁手续,但由于没能与胡战东等11户人家谈妥补偿,直到开发的楼盘已开始销售,房子仍未拆除。

  “按理说,我们是在公司建设项目的用地内,不属于棚改工程。”曾顺华说。

  今年3月,胡战东向湖南省人民政府申请行政复议,请求撤销涉及黄兴北路棚改工程项目用地的《国有建设用地划拨决定书》。但是,复议被驳回。

  驳回的理由是,胡战东的房屋未在该决定书划拨土地的红线范围内,因此,他与决定书不具有法律上利害关系。

  “这不恰好说明,我们不属于征收范围吗?”凭着这份决定书,胡战东一度让部分征收人员无话可说。而此时,同处该公司项目用地的一些老房屋已被拆除。

  不过,事情在5月发生变化。曾顺华看到,有关部门在当地媒体点名刊登了对她家的征收补偿方案。这让她不解:既然已承认房屋不在红线范围内,为何还要继续征收呢?

  在数百米之隔的铁佛东街,也有多名商品房的业主反映“红线问题”。2012年《房屋征收公告》发布不久,铁佛东街70号的业主盛林林申请了政府信息公开,所获得的2010年测绘的“红线图”显示,他的房屋不在棚改项目的划拨用地的红线范围。

  行政复议以失败告终。按照决定书的说法,他的房屋之所以被征收,是因为其既处于规划中的黄兴北路路幅红线范围,也属于棚改项目的征收范围。不过,后者的红线图测绘时间不是2010年,而是2011年。

  盛林林继续申请信息公开,在一张2011年1月18日测绘的黄兴北路路幅红线图中,他清楚地看到,自己的房屋距黄兴北路还有相当长的一段距离。

  令他意外的是棚改项目的红线图——与2010年测绘的红线图不同,这张测绘于2011年的红线图里,盛林林的房屋已于2011年2月24日被划拨给长沙市新河三角洲开发建设有限公司。

  这个日期,距《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台不满一个月。在中国青年报记者掌握的多名被征收户的判决书中,该条例第13条“房屋依法征收的,土地使用权同时收回”,被黄兴北路棚改项目列为重要的法律依据之一。

  “为什么前后红线图不一样?土地使用权还没有收回,为什么我的房屋可以被征收?”盛林林充满疑惑。

  市、区5∶5比例分享收益

  在黄兴北路棚改区的布局中,湘春路、铁佛东街位于南边,而中国青年报8月9日报道的福源花园公寓位于该区域北部。

  8月10日,记者再次走访福源花园公寓。自从2011年得知房屋将要被征收之后,2栋的陈文忠与丈夫就关闭了之前经营的旅馆,努力保住自己的房子。

  陈文忠特地买了新的笔记本电脑、打印机和扫描仪。茶几底下,她还新买了一台大号的订书机,以装订厚厚的纸质证据。

  更有趣的是,她在公寓楼下、走道等处安装了几处探头,卧室的台式机则被当作监控屏幕。她特地养了两只哈巴狗,“不会咬人,但是看到生人会叫。尤其是晚上,一叫,声控灯就响,监控可以看到是谁来了。”

  “我从2011年下半年就关注这件事了。”陈文忠说,最早,有关部门说征收是因为这里是棚户区。“后来我们许多人联合签名,并证明这里是商品房,不是棚户区。”

  2012年3月,房屋征收公告正式发布,没多久就举行了一次市、区有关领导与居民的“恳谈会”。陈文忠说,在恳谈会上,有关部门表示福源花园公寓房屋被征收不是因为棚户区改造,而是因为黄兴北路东移。

  陈文忠后来意外发现,政府棚户区改造公司土地供应所得总价款全额上缴市财政,由财政部门返还拆迁补偿安置腾地成本后,将按市与区5∶5比例分享收益或同比例分担亏损。同时,验收合格的项目还会按补偿拆除成本的8%作为工作和奖励经费补助辖区人民政府或实施单位。

  不过,对于部分被征收户而言,补偿并不能令他们保持原有生活质量。福源花园公寓多名住户告诉记者,虽然补偿方式表面上有货币补偿、产权置换两种,这其实,产权置换有些不合算。

  记者在其他小区也听到类似说法。铁佛东街一名艾姓居民表示,他目前房子面积是70.84平方米,但置换产权后面积73.34平方米,他还要交一笔差价。同时,置换的是期房,且是划拨地而非出让地,国家更加容易收回。

  多位居民认为,这让人不得不选择货币补偿。“而货币补偿,我们一些人出让地的补偿金额和一些划拨地一样,这可能意味着我们没有得到土地使用权剩余年限的价值。”陈文忠说。

  “我们曾提出就地或就近安置,但是没有被允许。”陈文忠推测,原因可能恰恰是这片土地地理位置较好。

  据悉,福源花园公寓所在的黄兴北路棚改项目总投资额达84.6亿元,居开福区之首,名列长沙市第三。有关部门官网的“投资效益分析”则注明,该项目土地出让金120亿元,可开发土地800亩。该面积远高于此前划拨用地红线范围内的194亩。

  二审提交新证据但未公开审理

  与多个小区的被征收户一样,陈文忠也发现自己的房屋不在红线范围内。

  她是一审败诉之后才得知这一消息的。此后,她把这份可证明“房屋不在红线范围内”的地图作为新的证据,于二审之前提交。同时提交的证据共6组、27份,远比一审时多。

  按照行政诉讼的有关规定,在第二审程序中,对当事人依法提供的新的证据,法庭应当进行质证;当事人对原审人民法院认定的事实有争议的,第二审人民法院应当开庭审理。

  但是,陈文忠及其律师听说,湖南省高级人民法院可能不会开庭审理此案。2013年1月,代理此案的北京才良律师事务所为此向湖南省高院发律师函沟通。

  2013年1月18日,终审判决书突然寄到陈文忠的手中。翻开判决末页,落款日期是2012年12月23日。

  “结果是维持原判。当时我几乎是哭着打电话去问法官,为什么不开庭审理……”回忆起那时,陈文忠依然有些哽咽。

  陈文忠说,一名法官称,领导认为此案事实清楚,无需开庭审理。

  陈文忠对此并不认同。她认为,自己提交了红线图等关键证据,如果开庭审理并当庭质证,有可能会推翻一审的判决。

  意外之事接踵而来。在湖南省高院查阅一审卷宗时,她发现,自己提交的证据中居然多了一份长沙市城乡规划局2012年的文件。记者看到,这份名为《关于黄兴北路(银盆岭大桥桥下—庆和里路段)控规道路线性修改情况的说明》的文件上,盖有“湖南省长沙市中级人民法院调查资料专用章”。

  按照该说明的描述,福源花园公寓被纳入征收范围的原因是,有关部门调整了黄兴北路规划的位置,因此该公寓被黄兴北路路幅红线穿过。

  类似描述出现在了终审判决书上。这也正是陈文忠被告知房屋要被征收的原因。

  “这不是我提交的证据,也不在被告一审提交的证据清单内。”陈文忠表示,这是她第一次见到这份文件,“即使之前看到,我也肯定不会提交作为我的证据,因为这份证据没法证明我的主张。”

  她至今没有想明白,为什么她的一审卷宗会多了城乡规划局的这份文件。

  陈文忠说,她搜索资料时意外发现长沙市2009年的《关于进一步加违法拆迁迁工作的意见》,其中要求成立“市征地拆迁工作协调领导小组”,并由市委书记担任顾问,市长担任组长,常务副市长等5任副组长,20余家单位为成员单位。

  这些成员单位中,“市法院”、“市规划局”等均名列其中。

  律师认为有关部门未正确理解法条

  多份判决书载明,黄兴北路棚改项目的法律依据为国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》,以及依据其制定的《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。

  其中,《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定,提出征收房屋的单位应当提交的材料之一,包括国土资源部门出具的土地调查红线。

  记者对比多份“土地调查红线图”、“划拨用地红线图”发现,前者范围比后者大得多,后者正是在前者基础上进行划拨的。

  多份被征收户的判决书中均有类似“当事人房屋处于土地调查红线、调查蓝线图内”的表述。由于符合《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,位于“土地调查红线”范围内成为房屋征收合法化的依据之一。

  对此,北京律师表示,法律意义上的“土地调查红线”并不存在,通常只存在“划拨用地红线”。被征收户申请公开的红线图即是后者。

  开福区有关部门对《国有土地上房屋征收与补偿条例》存在误解。例如,条例第13条规定,房屋依法征收的,土地使用权同时收回。“其实,不仅是开福区,不少地方政府都没有正确理解这一条。”

  《条例》规定拥有房屋征收职权的是市县级政府,但并非所有市县级政府当然地拥有征收职权,“这应该结合土地使用权的状况来定。”

  “比如,福源花园公寓之前的用地是由长沙市政府批准的,按照《土地管理法》,土地使用权应由原批准机关收回。因此,开福区政府不具备土地收回的职权。”李金平表示,其实,本案在法律上的争议并不大。

  此间有法律人士认为,长沙市政府将长沙市中级人民法院纳入“市征地拆迁工作协调领导小组”,这可能会给行政干涉司法带来可趁之机。

  不过,在陈文忠看来,这些并不令人惊奇。她称,如今补偿对她来说并不重要,更重要的是一个说法:为什么我的房屋要被征收?

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