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拆迁普法

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“房屋产权调换,最低比例1:1”是如何来的?

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2019-11-05 10:27:03

  “房屋产权调换,最低比例1:1”这是我们经常听到说法。然而,选择房屋产权调换后,有的被拆迁人却发现,自家被征收房屋的面积和产权调换房屋相比,并非是1:1。他们之中的一小部分人进而产生了疑惑:“为什么我家的房子补偿并不是常说的1:1?”

  那么,“房屋产权调换,最低比例1:1”是如何来的,实践中有哪些情况呢,京平律师为您一一介绍。

  “房屋产权调换,最低比例1:1”的由来

  

“房屋产权调换,最低比例1:1”是如何来的?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》要求认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作,确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。2020年1月1日将要施行的新土地管理法也确认在征收土地时应当给予公平、合理的补偿。

  从以上法律规定中可以看出,对房屋征收拆迁的补偿,国家要求做到公平、合理,补偿价值不应低于被征收房屋的价值,经常听到的“房屋产权调换,最低比例1:1”并非简单地仅指实际面积上的1:1关系,而是指单价相等情况下的面积比例,本质上是指产权调换房屋价值不低于被征收房屋市场价值。因此,本文开篇所述部分被拆迁人关于“产权调换面积不是1:1”的疑惑是由于理解上有误而造成的。

  从实际补偿来看,由于单价不同,产权调换房屋与被征收房屋的面积比例是不确定的,大于、等于、小于1:1的情况都普遍存在,我们来分别看看各个不同比例下的情形。

  0 1·面积比大于1:1的情况

  此种情况分为三种情形。

  一是被征收房屋价值比产权调换房屋价值高

  按照等价补偿的原则,此种情况下,要使产权调换房屋价值达到原房屋价值,产权调换房屋的面积也就自然比被征收房屋的面积大。

  

“房屋产权调换,最低比例1:1”是如何来的?

  二是由于地方征收的个别征收补偿安置方案不同

  在部分地区,由于开发项目资金充裕或者用地方急需用地,征收时通过提高征收补偿,加快征收进程,从而导致产权调换房屋比被征收房屋面积大。

  三是原房屋面积过小,社会保障给予补助

  比如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条规定,对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米,经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人,按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置,被征收人不再支付五十平方米以内的补差款。《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第四十四条也有类似规定。

  由此可以看出,当被征收人被征收的房屋面积过小、被征收人属于可被纳入住房保障体系范围内的居民等情况,选择产权调换时,根据地方法规,可能会获得不同程度的住房补助,使产权调换房屋面积大于被征收房屋的面积。

  0 2·面积比等于1:1的情况

  此种情况有两种情形。

  一是被征收房屋与产权调换房屋市场单价相等,此时可以获得相等的面积补偿。

  二是被征收房屋市场单价虽低于产权调换房屋市场单价,但由于地方政策、项目征收补偿安置方案或者征收协议的约定,被征收人可能获得同等面积的产权调换房屋。

  0 3·面积比小于1:1的情况

  此种情况有两种情形。

  一是被征收房屋单价小于产权调换房屋单价

  此种情形下,被征收人如果无钱补齐同等面积的房屋价值的差价,被征收人可能选择较小面积同等价值的产权调换房屋。

  

“房屋产权调换,最低比例1:1”是如何来的?

  二是地方性的调换面积限制规定

  部分地方政府对房屋产权调换的面积做了上限规定,当被征收房屋面积超过规定上限,取得的产权调换房屋的面积就比原房屋面积小。例如,《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第二十五条的规定中,有相应的上限限制情形。

  另外,实际征收中,确定被征收房屋价值,选定产权调换房屋后,被征收房屋和产权调换房屋面积不一定刚好相等,此时一般采取少面积时出钱购买,多面积时折换成货币补偿,因此,房屋面积也是不相等的。