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拆迁普法

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村委会不该干的那些事:腾退、棚户区改造、城中村改造、以租代征

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2019-12-06 09:49:48

  众所周知,村委会作为基层群众性自治组织,设立的主要目的是为了办理本村的公共事务和公益事业,对内,调解村民之间的纠纷,安排村内事务;对外,向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议,协助维护社会治安,防止村内治安事件的发生等。

  但是,有的村委会却违法征地、违法卖地、骗取征地补偿款……让村民们气不打一处来。

  今天,京平律师结合咨询和办案经验,盘点征地拆迁中村委会不该干的那些事,以此来给大家提个醒。

  1、实施腾退、棚户区改造、城中村改造等征地行为

  

村委会不该干的那些事:腾退、棚户区改造、城中村改造、以租代征

  实践中,村委会通常会发起村民代表大会,并通过腾退宅基地和房屋的决定。然而,村委会发起此类会议通过的“腾退”决定事项,并不符合法律的相关规定。

  由于《村民委员会组织法》的相关规定并没有赋予村民会议决定宅基地和房屋腾退的权限,因此,与具有行政强制性的征收拆迁相比,腾退其实是不具有强制性的,而是由具有平等地位的村委会与村民经协商进行搬迁的过程。

  从本质上来看,腾退更像是协议拆迁,补偿标准是双方协商一致后确定的。

  因此,村民如果与村委会无法协商至满意的补偿标准,是可以选择不拆的,且村委会无权进行强拆。

  除了腾退外,有的村委会还会以组织棚户区改造和城中村改造等名义推进征地项目。

  对此,村民们必须知道:我国对土地用途有着非常明确而严格的规定,根据相关法律规定,对于集体土地的征收,征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须经国务院批准,征收其他土地的,由省级人民政府批准,并报国务院备案。国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上人民政府予以公告并组织实施。村委会作为一个自治组织,并非行政机关,是无权组织和实施任何征地拆迁行为的。

  2、直接分配补偿款

  有的村委会虽然不会直接实施腾退、棚户区改造、城中村改造等征地行为,但是当拿到村里的征地补偿款后,会直接分配补偿款。

  须知征地补偿款属于村集体所有,专款专用,不允许擅自分配或挪作他用。

  根据《村民委员会组织法》第二十四条(七)的规定,征地补偿费的使用、分配方案,经村民会议讨论决定方可办理。

  

村委会不该干的那些事:腾退、棚户区改造、城中村改造、以租代征

  因此,征地补偿款的分配不是由村委会或某些村干部任意决定的,而是必须专款专用。并且,征地补偿款的使用和去向必须清楚、明确。

  3、以租代征

  所谓“以租代征”,实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批程序实施征收。有的“以租代征”甚至在规划之外扩大建设用地规模,以逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。

  常见的“以租代征”的方式有5种:

  (1)乡镇政府直接租赁、转租农民集体土地

  (2)乡镇政府作为租赁中介人参与促进集体土地的租赁

  (3)用人单位或个人直接与村委会签订土地承包租赁合同

  (4)村委会代替本村村民对外出租承包地

  (5)村委会租用农户的土地但不进行农业建设

  根据《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

  从上述法条中可以清晰地看出,只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地,也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为,从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

  4、转让、买卖土地

  

村委会不该干的那些事:腾退、棚户区改造、城中村改造、以租代征

  近些年,村委会集体受贿,直接越过村民私自“卖地”的情况并不鲜见,这也是村官通过土地获利的最恶劣的手段之一。

  《土地管理法》第二条中有明确的规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

  根据这一规定,村里的土地属于集体经济组织所有,村委会无权进行转让、买卖,更不能私自把属于村集体的用地随意出售或流转。如果村委会不经村民同意私自“卖地”,本质上是在侵犯村民的土地权益。

  对于村委会的违法卖地行为以及开发商的违法用地行为,村民可以使用法律手段维权。

  如何救济?

  根据《村民委员会组织法》第三十六条第一款规定,村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的,受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销,责任人依法承担法律责任。第二款规定,村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的,由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。

  对村民委员会及其成员作出的可能侵害村民合法权益的决定,法律赋予村民两条救济途径:一是向人民法院提起民事诉讼,二是由乡、镇政府责令改正。村民可以选择依法向人民法院提起民事诉讼,解决相关争议,也可以请求乡、镇政府依法对村民委员会及其成员作出的决定进行监督,责令其改正违法的决定。

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