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拆迁普法

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集体土地入市,征收补偿保障……新土地管理法给农民带来了什么?

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2020-01-13 10:11:24

  如果问2020年开年有什么事情是农民最为关注的,无疑是元旦当日正式生效的新《土地管理法》。这一新法的正式生效带来了众多制度的重要变革,也将深远影响到土地征收的进程,甚至是农民的具体生活。

  值此规制土地管理的根本性法律修改并正式生效之际,农民的权利和生活将得到怎样的新保障?踏在新世纪又一个十年的起点,这一问题的答案将成为我们未来规划的重要参考,不可不察。

  集体土地入市,或成为农村农民经济水平新拉动点

  长期以来,依照土地管理法的规定,单位及个人进行建设行为必须使用国有土地,集体所有的土地不得以转让或者租用的方式交由单位或个人进行非农业建设。

  

集体土地入市,征收补偿保障……新土地管理法给农民带来了什么?

 

  新《土地管理法》正式生效后,集体土地进入市场已经获得了法律的许可,这种国有土地以及集体土地之间泾渭分明的局面将被打破。

  该法第六十三条规定,已被确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以出让、出租等方式交由个人或单位使用。

  从长远来看,这一规定的落地将产生两项重要的意义:对未来征地的影响,以及对村集体经济甚至是农民生活水平的新拉动。

  (1)对未来征地的影响

  集体建设用地入市之前,其他单位及个人如果希望利用集体土地进行建设,是必须要经过将集体土地转化为国有土地这一程序的。而这一程序,正是我们所熟知的集体土地征收。实践之中,集体土地征收制度运行之中执行不规范的情形导致了一定的社会问题。

  在集体土地入市之后,有建设用地需求的单位或个人可以直接从村集体处获得相应的建设用地使用权,不再必须经历征地程序。这无疑将提高集体建设用地的灵活度,进一步盘活集体经济。

  (2)对村集体经济和农民生活水平的新拉动

  从另一个角度来说,集体经营性建设用地的使用权出让或出租后,所获得的收入在村集体内部如何分配也是这一制度将面临的实际问题。从目前来看,这仍然有赖于制定新的制度从而进行对接。但可以确定的是,这项收入在提高村集体经济水平的同时,对农民的生活收入水平也将形成正面的影响。

  宅基地仍不可对外转让,但法律给予了新的保障

  听闻集体土地使用权可以进入市场进行转让的消息,有的农民朋友也动起了这样的心思:我闲置的宅基地是否也可以趁此机会卖给城里人,以此获得新的收入来源?

  

集体土地入市,征收补偿保障……新土地管理法给农民带来了什么?

 

  在新《土地管理法》面前,答案依然是否定的。

  此次修改之后,该法第六十三条明确了可以进入市场进行买卖的建设用地范围:被确定用于工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地。

  宅基地从法律性质上来说,属于集体为了保障成员的居住需要而划拨的建设用地,并不属于经营性范围。

  因此,新《土地管理法》的施行仍未许可宅基地向集体经济组织之外转让。2004年颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》之中所规定的“禁止城镇居民购置宅基地”一条仍然有效。

  然而对于那些已经进城落户的农民来说,农村的宅基地闲置不论是对农民本人,还是对村集体来说都属于一种资源浪费。为了有效调整这一现状,新《土地管理法》在第六十二条之中作出了新的规定,允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。这一规定宣告了宅基地自愿有偿退出制度的正式落地。

  这一制度的意义,则可以从两个角度来进行解读。

  一方面,该制度的施行使得进城落户的村民在不再需要使用宅基地的前提下,可以此获得一定经济支持,同时改善了部分宅基地长期空置的现状。

  另一方面,该规定之中强调了宅基地的退出应当是自愿的,这也是对各地客观存在的无视村民意愿而强行收回宅基地的乱象进行规制,切实保障了村民的合法权益不受侵犯。

  征地进一步规范化,权利及补偿全面保障

  土地征收程序作为直接和农民权益紧密相连的程序,历来都是被法律法规高度关注的重点,本次新《土地管理法》的修改也不例外。

  

集体土地入市,征收补偿保障……新土地管理法给农民带来了什么?

 

  新法对土地征收制度程序和实体方面的修改,都重点突出了对被征收方权益的保护。其中,第四十七条对征地程序进行了大幅修改,将征地公告、征地补偿协议的签订两项程序提前到了土地征收报批之前,使得它们成为了取得征地批文的必要条件;同时赋予了被征收户以新的权利:多数被征收户对安置补偿方案有异议的,征收方应召开听证会,并根据听证会结果和法律法规规定对征地拆迁补偿方案进行修改。

  这样的程序修改和权利赋予,本质上是强化了被征收方的征地程序参与权、知情权和监督权,将被征收方的意愿进一步在征收程序之中得以体现。新法对征地程序的进一步严格化,也是贯彻中央提出的“征地应保障农民生活水平不下降”的方针,进一步努力杜绝征收程序执行不规范的现象以及以此导致的社会问题。

  同时,“不降低被征地农民原有生活水平”作为土地征收的原则被明确写入了新《土地管理法》之中。

  该法四十八条在保留了原土地管理法明确的土地征收补偿费用范围的同时,明确提出了让被征收户“原有生活水平不降低,长远生计有保障”的规定,并且将地方广泛实践的征地农民纳入社会保障体系的做法正式上升到法律层面,为以社保方式给被征地农民提供切实保障制度给予了坚定的法律支持。

  以上种种改动,都体现了新《土地管理法》对保障被征收户合法利益的决心。这必将使被征收户征收补偿进一步增加,征地进一步规范化的未来已然可期。

  2020年的第一个月,并不仅是又一个新年度的开启,也将是伴随着中国城镇化的大潮的新世纪的又一个十年的开启。土地管理作为关系着农村农民的根本制度,直接影响着普罗大众的生活。在这一关键节点上生效的新《土地管理法》,昭示着中央进一步提高农民生活水平,保障农民合法利益的决心。