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什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(上)

文章来源: 北京京平律师事务所
发布日期:2020-04-30
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  随着2020年新《土地管理法》的正式实施以及近期自然资源部就《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征询意见,毋庸置疑,国家在土地征收等方面进行了较大幅度的完善,并进一步明确土地改革的具体内容和具体操作程序。

  2019年自然资源部制定并公布了《农村集体土地征收基层政务公开标准指引》,明确了对于征收公告、征地补偿安置方案等文件应当及时公开,切实维护被征地农民的知情权、参与权等基本权利。

  众所周知,征地批文、征收公告、评估报告、安置拆迁补偿协议等是贯穿整个征地拆迁流程中重要的几个文件。那么,什么样的征收公告、拆迁补偿安置方案、评估报告、拆迁补偿安置协议是合法有效的呢?

  今天,为方便大家理解,京平律师以图片的形式列举说明,本文分为上下两篇,上篇主要为征地批文和征收公告的解析,下篇为评估报告和拆迁补偿安置协议的解析。

  目 录

  一、征地批文

  二、征收公告

  三、评估报告

  四、拆迁补偿安置协议

  征地批文

  由于集体土地涉及到农民的重要利益,因此对集体土地进行征收必须经过有权机关的批准,书面表现形式为“征地批文”——没有这份文件就意味着此次征收违法。根据《土地管理法》的有关规定,违法占地,不仅要追究责任人的行政责任,构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

  征地实践中,因征地公告是由市、县级人民政府盖章张贴发布的,所以很多被征地农民误认为征地是由市、县级人民政府说了算。实际上,合法的征收必须要有国务院或省级人民政府的批文。

  下面以山东、北京自然资源厅网站公示公开的文件为例:

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(上)

  1、查询方式:(1)中华人民共和国自然资源部网站;(2)各地方自然资源厅网站,如山东省自然资源厅网站。

  2、内容:批准文号、用地面积、用地范围等。

  3、有效期:在农用地转用批准后,满两年未实施具体征地或者用地行为,批准文件自动失效。

  此处需要注意的是:

  1、批准面积。不少征地案件存在“少批多占”的情况,也就是征地批文所批准的面积小于实际征地的面积。因此,征地农民在看到征地批文时,需要注意审批的征地面积与实际面积是否相吻合,如果存在多占土地的行为,应当及时通过司法途径寻求救济。

  2、征地批文的有效期。征地批文的“保质期”一般是2年,在实践中有些地区在开始征地以后,连续多年对征地地块进行限制,且并未实施征地补偿安置方案,导致征地文件失效。这种地方上拿着早已失效的征地批文、继续实施征收的行为,是不符合法律规定的。

  2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)》第十九条规定:“……农用地转用批准后,满两年未实施具体征地或者用地行为的,批准文件自动失效……”

  2018年自然资源部发布了《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》(自然资规[2018]1号)中进一步重申:农用地转用或者土地征收批准后,两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。

  征收公告

  征收公告对于被征收人的重要性不言而喻。在征地过程中,征收方必须按照法定流程进行征收土地的公告,保障被征收人的知情权和异议权。可以说,征收方是否履行征收土地公告的法定义务直接影响被征收人能否获得合理的拆迁补偿,同时对被征收人的合法权益也会产生实质影响。

  征收公告是征收程序的必经环节,一般包括两种:一是征收土地公告,二是征收补偿安置方案公告。

  征收土地公告

  以北京市征地公告为例:

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(上)

  1、主体:

  根据新《土地管理法》第四十七条的规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

  2、内容:

  (一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

  (二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

  (三)征地补偿标准和农业人员安置途径;

  (四)办理征地补偿登记的期限、地点。

  此处需要注意的是:

  实践中,有些地区的征收方并没有按照规定进行公告或者公告内容不完整,有的甚至未进行公告,这些情况均违反了法定程序,剥夺了被征收人的知情权。

  京平律师提醒您:未依法进行征收土地公告、征收补偿安置方案公告的,被征收人有权依法要求公告,并有权拒绝签订征收补偿安置的协议。

  征收补偿安置方案公告

  以河北省衡水市武邑县征收补偿安置方案公告为例:

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(上)

  1、主体:

  根据2020年3月30日自然资源部发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)第三十条的规定,征地补偿安置方案拟定后,县(市)人民政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告,公告时间不少于三十日。

  2、内容:

  征收补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记期限、异议反馈渠道等内容。多数被征地的农村集体经济组织成员认为拆迁补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县(市)人民政府应当组织听证。

  (一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;

  (二)土地征收补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

  (三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

  (四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

  (五)农业人员的具体安置途径;

  (六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

  此处需要注意的是:

  《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)明确了征地补偿费用。

  省、自治区、直辖市制定公布征收农用地的区片综合地价,确定土地补偿费、安置补助费的标准。

  地上附着物和青苗等补偿费用,归其所有权人所有。

  社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴,依据省、自治区、直辖市规定的标准单独列支。

  申请土地征收的地方人民政府应当将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存,未足额预存的,不得申请土地征收。

  以上是对拆迁实践中的征地批文和征收公告的解析,建议收藏!可以说,征地批文和征收公告构成了征地程序的合法性基础,也正是基于这两份文件的重要性,所以我们需要格外重视征地批文和公告在内容和形式上是否符合法律规定。被征收人可以根据以上的图例进行初步判断,如果发现征收文件中的违法点,须及时咨询律师采取合理合法的手段维护自身权益。

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