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拆迁普法

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什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(下)

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2020-05-06 10:24:27

  随着2020年新《土地管理法》的正式实施以及近期自然资源部就《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征询意见,毋庸置疑,国家在土地征收等方面进行了较大幅度的完善,并进一步明确土地改革的具体内容和具体操作程序。

  2019年自然资源部制定并公布了《农村集体土地征收基层政务公开标准指引》,明确了对于征收公告、征地补偿安置方案等文件应当及时公开,切实维护被征地农民的知情权、参与权等基本权利。

  众所周知,征地批文、征收公告、评估报告、安置补偿协议等是贯穿整个征地拆迁流程中重要的几个文件。那么,什么样的征收公告、补偿安置方案、评估报告、补偿安置协议是合法有效的呢?

  今天,为方便大家理解,京平律师以图片的形式列举说明,本文分为上下两篇,上篇主要为征地批文和征收公告的解析,下篇为评估报告和补偿安置协议的解析。

  目录

  一、征地批文

  二、征地公告

  三、评估报告

  四、补偿安置协议

  评估报告

  房屋价值评估是国有土地上房屋征收的必经程序,对集体土地上的房屋法律虽未明确规定必须评估,但只要评估就必须合法合理。有了房屋征收评估价,被征收人便可以有理有据地与征收方协商补偿。

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(下)

  (评估机构资质证书)

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(下)

  (评估报告)

  1、评估主体:

  主要看三个信息:一是有效期限,二是资质等级,三是机构名称。

  首先看加盖的公章是否为住建部门或者房管局,如果上面加盖的是财政部门的公章,那么该评估机构不具备对被征收房屋价值进行评估的资质。

  其次看有效期限、资质等级、机构名称。

  (1)房地产估价机构资质有效期为3年;

  (2)需要注意评估机构的资质等级,三级资质的房地产评估机构无法从事相关的评估工作;

  (3)核实机构名称,确保资质证书上的机构名称与评估报告一致。

  最后是看估价师资质证明。这个主要是核实估价师是否具有执业资格,评估报告是否为该估价师本人签字,现场查勘人员是否是其本人等。

  2、评估机构选定:

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。这一条明确说明了,评估机构是由被征收人与征收方共同协商选定,不是由征收方单方面决定的,如果征收方并没有通过被征收人就随便选定一家评估机构是不合规定的。

  3、评估时点:

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估,在这个时间点之前或之后都是违法的。

  4、评估报告有效期:

  由《国有土地上房屋征收评估办法》第八条的规定可知,评估的目的是为被征收房屋价值的补偿提供依据,或者计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。评估的目的是真实反映房地产的实际价值,以达到合理公平的补偿,若评估报告作出时间较长,被征收房屋价值因为市场变化,不能真实反映其价值,理应重新进行评估。

  5、评估与评估异议流程:

  申请复核评估注意三点:

  (1)尽早提——收到评估报告之日起10日,不是工作日;

  (2)找对人——向评估报告上落款的评估机构申请,不要向征收方申请;

  (3)有依据——申请理由写清楚并附上照片或证件等相关依据,例如:少算了一个水井、估价师根本没来现场、报告上没盖章等。

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(下)

  补偿安置协议

  补偿安置协议是整个征收拆迁程序中最为重要的一个环节,是被征收人能否拿到合理补偿的关键。征收方与被征收人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立补偿安置协议。拆迁补偿安置协议是被征收人向对方要钱亦或要房的合法凭证,上面的一字一句都影响着我们拆迁后的生活水平。

  (附房屋拆迁补偿安置协议书样本。该样本所提供的文本不是最终法律文本,仅供参考,不建议直接使用,被征收人需要根据具体情况在法律人士的指导下修改后使用。该样本协议不承担任何法律责任。)

  

什么样的征地批文、征收公告、评估报告等文件是合法有效的?(下)

  1、主体:

  2020年1月1日开始实施的新《土地管理法》第四十七条第一款规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”征收只能由县级以上人民政府组织的有权机关实施,与之相对应的,和被征收人签订补偿安置协议的,也应当是县级以上地方人民政府授权或委托的主体。因此我们在签订补偿安置协议时,一定要看清楚对方是不是适格的协议主体。

  2、内容:

  (1)被征收土地的基本情况

  (2)征收土地的补偿

  (3)住宅的征收

  (4)搬迁期限、搬迁费、停产停业损失费的支付

  (5)过渡方式及过渡期限

  (6)违约责任

  以上是对拆迁实践中的评估和补偿安置协议的解析,建议收藏!拆迁维权,须从细节入手,防微杜渐。京平律师在此提醒广大被征收人,在签收相关文件时持谨慎态度,注意审查书面材料的内容和形式。如果自己的合法权益受到损害,一定要拿起法律武器及时维权。

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