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拆迁普法

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拆迁安置房比商品房便宜买安置房有什么风险?

文章来源:北京京平律师事务所         发布日期:2020-07-24 14:30:54

  同样面积下,拆迁安置房比商品房的价格会低上许多,在高涨的房价面前,很多朋友都动过买拆迁安置房的心思。那今天就来说说关于拆迁安置房买卖的问题。

  拆迁安置房比商品房便宜买安置房有什么风险?

  一、买卖安置房有什么风险?

  首先,很多省份规定,办理安置房房产证的条件是安置房居住满5年。因此在开发商刚交房的5年内,该安置房是没有房产证的,而没有房产证意味着不能进行过户登记。

  《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  第十一条规定:当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

  依据以上法律可知,买卖房屋时只签订买卖合同不登记,是没有法律效力的,房屋的所有权人并不会发生改变。如果卖方在几年后拿到房产证时房屋的市场价涨了,他突然反悔不想卖了,或是又将该房屋卖给其他人,买方无权依据合同请求过户房屋,只能请求返还购房款、支付违约金。

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  二、如果真的想买安置房,应该注意哪些内容?

  1、只买已有房产证的安置房

  没有房产证的安置房,买了以后可能面临很大的法律风险,还无法进行二次交易,不建议购买。有房产证的,注意查看房产证的所有人是否是与你签订合同的卖家本人,如果是夫妻共有房屋,最好让卖家出具夫妻双方都同意卖出房屋的说明。

  2、签订房屋买卖合同

  在合同中明确约定重要条款,例如何时付款(一次付清还是分期)、以什么方式付款,以及违约责任等。关于付款,建议你签订合同后付一部分,办理过户登记后再交一部分,拿到房产证后再交齐剩下的尾款,这样比较稳妥。

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  3、缴纳税费

  买房人应缴纳税费有:(1)契税:房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%);(2)印花税:房款的0.05%;(3)交易费:3元/平方米;(4)测绘费:按各区具体规定;(5)权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。

  卖房人应缴纳的税费有:(1)交易费:3元/平方米;(2)营业税:差价5.5%(房产证未满5年的);(3)个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除;(4)土地出让金:还没有办理土地证的需要缴纳,大概是房款的3%。

  4、办理登记

  房地产转让权属登记也就是俗称的过户,需要携带的手续以当地法律法规为准,可以咨询当地的房屋市场交易中心。一般包括登记申办材料、双方身份证原件以及复印件、户口本、税费缴纳凭证、房屋买卖合同、房产证等,并且双方当事人都要本人到场签字。